1. Predugovor o kupoprodaji nekretnine

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu. Nakon potpisa predugovora nekretnina se označuje kao rezervirana.
Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika (po želji kupca moguće). Nakon uplate kapare nekretnina se označuje kao prodana.

2. Ugovor o kupoprodaji nekretnine

Ugovorne strane potpisuju ugovor u 2 (dva) primjerka. Kupac s oba primjerka ugovora odlazi javnom bilježniku kod kojeg je deponirani potpis ovlaštene osobe prodavatelja. Kod javnog bilježnika kupac preuzima original ovjerenog ugovora i pet ili više ovjerenih kopija.

Po jedan primjerak ugovora:
  • ostaje prodavatelju
  • ostaje kupcu
  • ostaje javnom bilježniku
  • predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
  • predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
  • predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.

  • Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.

    Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.

    3. Kupnja nekretnine stambenim kreditom

    Prvi korak odluka je o vrsti kredita. Ukoliko je objekt u fazi izgradnje, a kupac diže hipotekarni kredit tada je realizacija kredita moguća isključivo u banci koja je partner u izgradnji jer s obzirom da to podrazumijeva financiranje od strane banke, banka u tom slučaju ima upisano založno pravo na zemljištu na kojem se objekt gradi. Ako Kupac u posjedu ima neku drugu nekretninu na koju je moguće upisati hipoteku tada Kupac može podići stambeni kredit u banci gdje ima vlastitu štednju ili stambenu štednju.
    Nakon sklopljenog Ugovora o prodaji nekretnina, isti mora biti ovjeren kod javnog bilježnika kod kojeg je deponiran potpis ovlaštene osobe Prodavatelja. Nakon ovjere Kupac jedan ovjereni primjerak zajedno s vlasničkim listom te ostalom osobnom dokumentacijom u banci podiže zahtjev za odobrenje kredita.
    Nakon odobrenja kredita, banka je dužna pripremiti dovoljan broj primjeraka Ugovora o kreditu i Zahtjev za uknjižbu hipoteke u gruntovnici. Ugovore o kreditu potrebno je solemnizirati kod javnog bilježnika, a trošak solemnizacije koji ovisi o visini odobrenog kredita snosi isključivo Kupac.

    4. Upis prava vlasništva

    Nakon solemnizacije, Kupac mora izvršiti upis hipoteke u gruntovnici. Za isti je potreban solemniziran Ugovor o kreditu i Zahtjev za uknjižbu hipoteke banke na nekretninu. U gruntovnici nakon predaje zahtjeva dobivate broj pod kojim se vodi Vaš zahtjev odnosno predmet.

    Da je proces upisa u gruntovnici završen Kupac će znati kada dobije Rješenje o upisanom teretu nakon kojeg je potrebno izvaditi iz gruntovnice novi Vlasnički list odnosno ZK izvadak na kojem će biti vidljiva upisana hipoteka banke. S tim novim ZK izvatkom i Rješenjem o upisanom teretu Kupac odlazi u banku i dogovara samu isplatu kredita. Banka uplaćuje iznos kupoprodajne cijene iz Ugovora na žiro račun Prodavatelja u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate.

    Nakon vidljive uplate ukupne kupoprodajne cijene Prodavatelj Kupci izdaje Tabularnu ispravu koju je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika kod kojeg je deponiran potpis ovlaštene osobe Prodavatelja. Prijedlog za uknjižbu prava vlasništva Kupac podnosi u gruntovnici.

    Dokumentacija potrebna za upis vlasništva u gruntovnici:
  • Prijedlog za upis vlasništva u 2 primjerka
  • Ovjereni Ugovor o kupoprodaji (u izvorniku ili ovjerenoj preslici)
  • Ovjerena Tabularna isprava
  • Dokaz o državljanstvu stjecatelja (domovnica, osobna iskaznica, putovnica)
  • Pristojba u iznosu 250,00 kn (uplatnicu kupiti u gruntovnici, a uplatu izvršiti u pošti)

  • * Ukoliko prijedlog za upis prava vlasništva ne podnesete u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis tog prava u zemljišnu knjigu ili knjigu položenih ugovora, obračunat će vam se pristojba u peterostrukom iznosu, odnosno u iznosu od 1250 kuna.

    Nadležna Porezna uprava, Područni ured Zagreb, Avenija Dubrovnik 32, tel. 01 6501 111,
    Radno vrijeme: od ponedjeljka do petka od 8:00 do 13,30 sati.

    Gruntovnica ili Zemljišnoknjižni odjel Općinskog suda u Zagrebu, Hrvatske bratske zajednice b.b. (unutar zgrade Nacionalne Sveučilišne knjižnice)
    Radno vrijeme:
    ponedjeljak, četvrtak, petak 8,00 - 12,15 sati
    utorak, srijeda 8,00 – 12,15 sati i 15,00 – 20,00 sati